Como os juros impactam o mercado imobiliário brasileiro?

A incerteza política, casos de corrupção e instabilidade da nossa economia trazem prejuízos para diversas áreas, e o mercado imobiliário é uma delas. Entretanto, podemos apontar algo que costuma melhorar nesse contexto: a inflação e a taxa de juros.

Em 2016, ano muito conturbado para o país, conseguimos enxergar uma queda da inflação, que deve continuar caindo em 2017. Apesar de todo esse cenário conturbado, essas decisões podem conseguir o feito de aumentar a movimentação no mercado imobiliário.

Segundo um grande especialista do setor de investimentos, o impacto dos juros no mercado imobiliário está como o câmbio para as empresas exportadoras. Ou seja, a partir do momento que o governo altera a taxa de juros básica, ele causa uma reorganização no setor que faz com que os agentes financeiros retomem o crédito.

Não podemos esquecer que a poupança, um dos principais fomentos do setor, é calculada por meio da TR, ” Taxa Referencial”, criada no governo Collor para servir de referência para a composição das taxas de juros, principalmente do sistema imobiliário. Assim, a caderneta de poupança tem juros rígidos, e o déficit do balanço da poupança nos últimos anos levou o setor de crédito a ficar bem restritivo.

A queda dos juros em cada ponto percentual se aproxima mais da curva da poupança, que é o rendimento da caderneta. Assim, o impacto desse déficit tende a diminuir e reequilibrar esse setor, além de reduzir a distância das taxas de outros ativos.

Por isso, o sistema de crédito imobiliário tem sua sustentação em juros adequados, inflação controlada e longos prazos. Alguns bancos, ligados ao sistema de habitação, chegam a financiar em até 30 anos, um longo período para investidores. Isso faz com que cada redução de impostos tenha um grande impacto no mercado.

Entendendo o mercado vemos que, hoje, a crise do mercado imobiliário brasileiro é formada pela baixa capacidade dos consumidores em manter a pontualidade dos pagamentos, o alto endividamento das pessoas físicas e jurídicas e o crescente desemprego, sem esquecer a desconfiança no governo.

Essa crise levou ao distrato de contratos e, de forma inesperada, levou muitos dos investidores pequenos a devolver os imóveis, levando a crise de grandes estoques nas imobiliárias, que acabou por se juntar a falta de demanda e crédito. Por fim, a recuperação do setor depende do escoamento do estoque, já que é apenas após a devolução dos ativos ao mercado que o setor deverá voltar ao normal.

Entretanto, nem tudo é ruim com esse caso de overstocking, como já foi enxergado nos Estados Unidos e Europa. O número de imóveis aguardando um comprador é tão grande que pode levar a uma grande queda dos preços, o que já está sendo provado pela queda de até 50% no valor de imóveis em leilões. Por isso, ainda existem boas oportunidades para investidores em 2017.

A receita americana pode nos ajudar a acelerar a volta do crescimento: girar o estoque com linhas de crédito específicas sem juros subsidiado, por agentes bancários ou operações estruturadas, diminuindo assim o peso destes ativos e abrindo espaço para novos investimentos.